04 Woningvoorraad

Onze kernvoorraad telde op 31 december 2021 15.146 zelfstandige woningen. Naast deze zelfstandige woningen bezit Actium ook intramurale zorgplaatsen, bedrijfsruimten en maatschappelijk vastgoed, garages en parkeerplaatsen en overige verhuureenheden. Het totale bezit op 31 december 2021 komt daarmee op 16.899 verhuureenheden. Bijna al onze woningen hebben een huurprijs onder de liberalisatiegrens van € 752,33 (prijspeil 2021). Deze grens bepaalt of een woning bij het aangaan van een overeenkomst binnen de sociale huursector valt of in de vrije sector.

De totale nieuwbouwproductie in 2021 bedraagt 180 nieuwe woningen, conform planning. In totale aantallen zijn 228 woningen begroot en 180 gerealiseerd (79% gerealiseerd van de begrote opgave). In Oosterwolde is het grootste aantal nieuwbouwwoningen opgeleverd, 108 eengezinswoningen in totaal. De overige 72 woningen zijn in Assen gerealiseerd aan Noorderpark/Thorbeckelaan (30 appartementen), Lottingstraat (14 eengezinswoningen) en 28 woningen aan de Vivaldilaan.

In 2021 zijn in totaal 104 woningen gesloopt. Alle gesloopte woningen bevonden zich in Oosterwolde in het Haerenkwartier. Het begrootte aantal sloopwoningen bedroeg overigens 12 woningen meer. Deze 12 woningen in Haulerwijk zijn niet gesloopt maar tezamen met de overige omringende woningen energetisch gerenoveerd.

Het ontwikkelpotentieel in 2021 bedroeg ca. 1.000 woninglocaties. Afgelopen jaar is de ontwikkelmethodiek geprofessionaliseerd en dat heeft een fors potentieel opgeleverd.

In de begroting 2020 - 2024 zijn 467 woningen ingerekend op locaties die nog moeten worden verworven, inclusief fictieve aantallen opgenomen in de begroting. Op dit moment is voor 177 woningen (50 Maranathakerk Assen, 75 Het Vledder Meppel, 30 Kloosterakker Assen, 6 Dingspilhuus Diever, 16 Oosterveld Norg) een locatie gevonden die voor 2024 gerealiseerd kunnen worden. Daarnaast worden er verkenningen uitgevoerd voor locaties in Assen en Dwingeloo voor totaal 30 woningen. Voor de overige 260 woningen is nog geen concrete locatie in 2021 gevonden en wordt acquisitie gevoerd. 

Opgenomen projecten op ontwikkellocaties

Assen, Maranathakerk: In 2020 is de grond en bijbehorende opstal voor deze locatie verworven. Er zijn 60 woningen begroot voor 2021. De huidige stedenbouwkundige randvoorwaarden bieden ruimte voor maximaal 50 appartementen. De verwachting is dat deze in 2022 en 2023 gerealiseerd gaan worden.

Assen, GGZ terrein: We zijn met GGZ in gesprek over nieuwbouw van sociale huurwoningen op het GGZ terrein naast de 12 reeds geplande woningen. De verkenning van de mogelijkheden wordt samen met de gemeente Assen in 2021 opgestart.

Assen, Kloosterveen (Kloosterakker): In het uitbreidingsplan Kloosterakker kunnen wij naar verwachting 30 kavels verwerven van de gemeente voor grondgebonden woningen. Op deze plek realiseren we het pilotproject van Drenthe Woont Circulair. Start bouw is afhankelijk van ruimtelijke procedures en bouwrijp maken door de gemeente. We verwachten dat de woningen in 2022 gerealiseerd kunnen worden.

Meppel, het Vledder: In 2020 is overeenstemming bereikt over een plan voor 75 appartementen. De prognose is dat deze kunnen worden gerealiseerd in 2022 .

Meppel, Kraton: In 2019 heeft de gemeente Meppel een gebiedsvisie opgesteld voor het stationsgebied in Meppel. In samenwerking met Koopmans Bouw BV wordt een gebiedsstrategie ontwikkeld waarin mogelijkheden voor herontwikkeling van het gebied worden verkend. Koopmans is naast Actium eigenaar van grondposities op de Kraton locatie. 

Diever, Dingspilhuus locatie: In 2020 is met de gemeente Westerveld overeenstemming bereikt over een invulling van de Dingspilhuus locatie in Diever met zes grondgebonden woningen. De prognose is dat de bestemmingsplanprocedure eind 2021 - begin 2022 afgerond kan worden waarna de woningen in 2022 gerealiseerd kunnen worden.

Dwingeloo, Kerkpad: We zijn met de gemeente Westerveld in gesprek over mogelijke uitbreiding van huurwoningen aan het Kerkpad. Een eerste verkenning biedt ruimte voor 5 tot 10 woningen. Voor de ontwikkeling is een wijziging van het bestemmingsplan benodigd. Deze woningen zullen niet eerder dan in 2023 gerealiseerd kunnen worden.

Norg, Oosterveld: In het uitbreidingsplan Oosterveld in Norg kunnen in de tweede en derde fase zestien woningen gerealiseerd worden. Met de gemeente Noordenveld is in 2020 overeenstemming bereikt over de locatie en verkaveling. We verwachten dat we eind 2022 kunnen starten met de bouw, met oplevering in 2023.

Ons verkoopbeleid

We labelen woningen voor verkoop als er sprake is van zogenaamd ‘versnipperd bezit’, bijvoorbeeld wanneer in een rijtje woningen nog maar één van Actium is, of als we in bepaalde wijken of buurten weinig of een afnemende vraag naar (bepaalde typen) huurwoningen zien of verwachten. Het voor verkoop aanwijzen van onze woningen hangt samen met demografische ontwikkelingen in de regio. Actium beoogt met haar visie op verkoop haar vastgoed op zowel maatschappelijk als financieel verantwoorde wijze te verkopen. De verkoop van deze woningen biedt kansen voor zittende huurders, starters en andere gegadigden die graag in de betreffende wijk willen wonen. Woningen met het label Verkoop worden in eerste instantie aan de zittende huurder aangeboden. Wanneer de huurder de woning niet kan of wil kopen, kan de huurder de woning gewoon blijven huren. Bij het vrijkomen, na vertrek van de zittende huurder, komt de woning in aanmerking voor verkoop en wordt de woning als verkoopwoning op de markt gebracht. Actium hanteert hierbij een zelfbewoningsplicht, wat inhoudt dat de koper zelf de intentie moet hebben om de gekochte woning te gaan bewonen voor de duur van ten minste één jaar. De woning mag vervolgens niet binnen een jaar zonder toestemming van Actium worden verkocht (antispeculatiebeding).

Verkoop in 2021

Wij hebben 73 woningen verkocht uit de hiervoor gelabelde verkoopvoorraad. Dit aantal is meer dan andere jaren. Vier van deze woningen zijn (terug)gekocht door Lefier. Dit was een afspraak uit het verleden. De gemiddelde koopsom van onze woningen bedroeg €178.000 (2020: €162.000)

Naast huurwoningen verkopen we ook ander vastgoed, zoals bedrijfsruimtes, maatschappelijk vastgoed, ontwikkellocaties en garages. We hebben dit jaar 2 bedrijfsruimtes in Assen verkocht. Ook verkochten we verschillende grondlocaties in de gemeenten Midden-Drenthe, in totaal waren dit 2 transacties. 

In 2021 kochten we één van onze laatste Koopgarant-woning terug. Deze is weer doorverkocht met Koopgarant (moest op basis van een bestaande afspraak met de Gemeente).

We hebben in 2021 ruim € 31,5 miljoen uitgegeven aan het onderhoud van onze woningen. Daarnaast is er voor bijna € 2,2 miljoen besteed aan het verbeteren van onze woningen en zorgwoningen. 

Planmatig onderhoud

De uitgaven en realisatie in planmatig onderhoud zijn in 2021 binnen de begroting uitgevoerd. De samenwerking met leveranciers bij binnenrenovaties (badkamer, keuken en toilet renovaties) is geoptimaliseerd en heeft geleid tot grotere aantallen, slimmere samenwerking en tevreden klanten. Dat geldt ook voor de renovatieopgave van Actium. In 2021 is gewerkt aan het combineren van de energetische renovatie met binnenrenovaties en gepland onderhoud. 

Actium is gestart in 2021 met de conditiemeting van haar gehele bezit met als doel de technische conditie van elke woning scherp in kaart te hebben. Het bepalen van de conditie van ons bezit is een doorlopend proces en herhaalt zich met een korte interval. De diverse scores zijn de voeding voor het bepalen van de inhoud van onze MJOB.

Contractonderhoud

In 2021 Is ruim € 4 miljoen aan contractonderhoud uitgevoerd. De verwachtte prijsstijgingen en eventuele stagnatie in de uitvoering als gevolg van de coronapandemie zijn uitgebleven. De realisatie is € 200.000 onder de begroting gebleven. 

Mutatieonderhoud en reparatieverzoeken

We hadden dit jaar twee keer te maken met een lockdown, aan het begin van het jaar en aan het einde van het jaar. Tijdens deze periodes voerden wij alleen die reparatieverzoeken uit die een spoedeisend karakter hadden. Het overheidsadvies om zoveel mogelijk thuis te werken hebben wij zo goed mogelijk gevolgd. Waar normaal gesproken fysiek contact was met huurders is dit zoveel mogelijk omgezet in telefonisch of digitaal contact. Daar waar fysiek ontmoeten noodzakelijk was, zijn de werkwijzen zo aangepast dat het veilig kon.

Wij hielden ons buiten de lockdown aan het protocol ‘samen veilig doorwerken’, tot stand gekomen na overleg tussen de werkgevers- en werknemersorganisaties en landelijk vastgesteld.

Vanuit het project Langer Zelfstandig Thuis zijn er afgelopen jaar zo’n 860 aanpassingen gedaan, te denken aan het aanbrengen van beugels, verhoogde toiletpotten en drempels verwijderen. Er is veel belangstelling en enthousiasme voor dit project bij onze huurders.

Verduurzaming van onze woningen

Van de 146 geplande renovaties hebben we in 2021 13 woningen kunnen realiseren. Het voorbereidingstraject en het inkoopproces kende een langere doorlooptijd van vooraf ingeschat. De restantopgave van 133 woningen worden in 2022 gerealiseerd.

NTA8800

Met de inwerkingtreding van de NTA8800 rekenmethodiek voor het bepalen van de energieprestatie van woningen heeft 2021 voornamelijk in het teken gestaan van het converteren van onze energetische data. Ondanks dat er labelverschuivingen zijn opgetreden is de gemiddelde energieprestatie van onze woningen nog steeds gemiddeld energielabel B. Grafiek 1 geeft het gemiddelde energielabel per gemeente weer. In grafiek 2 wordt het aantal energielabels per labelcategorie getoond.

Tot en met 2020 heeft Actium gestuurd op de gemiddelde energielabels en op de Energie-Index van haar woningvoorraad. Deze doelstelling werd ingegeven door de landelijke afspraak van corporaties om uiterlijk in 2020 gemiddeld label B (Energie-index van 1,2-1,4) te behalen. Actium heeft reeds in 2019 aan deze doelstelling voldaan. Namens de gezamenlijke woningcorporaties heeft Aedes in haar Woonagenda 2017-2021 afgesproken dat corporaties streven naar een CO2-neutrale woningvoorraad in 2050. Actium heeft zich in haar duurzaamheidsvisie, portefeuillestrategie en in de prestatieafspraken met gemeenten geconformeerd aan dit streven en een CO2-neutrale woningvoorraad voor de lange termijn (2050) als doel gesteld.

Als tussendoel op de middellange termijn hebben we de ambitie om in het hele werkgebied de CO₂ -uitstoot van woningen als gevolg van gasverbruik in 2030 ten opzichte van 2017 (peiljaar nulmeting) met 25% te hebben verlaagd. 
We monitoren deze doelstelling op basis van de jaarlijkse verbruiksgegevens van onze huurders (per cluster woningen), zoals aangeleverd door onze netbeheerders. Omdat we afhankelijk zijn van afgeronde jaarschijven van de netbeheerders, loopt het rapportagejaar altijd één jaar achter. De meest recente gegevens die we nu hebben, betreffen het jaar 2020.

We streven naar een gemiddelde CO2-uitstoot van maximaal 1733 kilogram per woning per jaar in 2030. Het gemiddelde aardgasverbruik per woning is dan ook verlaagd met minimaal 25% naar maximaal 920 m3 per jaar. 
In 2020 daalde de gemiddelde CO2-uitstoot per woning als gevolg van gasverbruik naar 2265 kilogram per jaar. En in 2020 daalde het gemiddelde aardgasverbruik per woning naar 1198 m3 per jaar.