02 Betaalbaarheid & verhuringen

De gemiddelde inschrijfduur is het rekenkundige gemiddelde van de inschrijfduur van de
woningzoekenden die in de periode een woning hebben gekregen. Exclusief bemiddelde woningen. 
De gemiddelde zoektijd wordt dit jaar nog niet gerapporteerd in het jaarverslag. Door de overstap naar Thuiskompas bouwt iedere woningzoekende vanaf april 2020 weer opnieuw zoektijd op. Dit geeft een onrealistisch beeld. Vanaf 2023 zijn we voornemens om dit weer te rapporteren.

In 2021 hebben we 1.277 huurovereenkomsten afgesloten voor DAEB-woningen. Het grootste deel van de afgesloten huurovereenkomsten is voor woningen met een huurprijs tot €633,25 (de eerste aftoppingsgrens). In 2021 hebben 1-persoonshuishoudens met een relatief laag inkomen de meeste huurovereenkomsten afgesloten. Van de afgesloten huurovereenkomsten was ongeveer de helft daarvan in Assen.

Actium vindt het belangrijk om er te zijn voor huishoudens met een laag inkomen. Daarom is onze belangrijkste, primaire, doelgroep de huishoudens met een inkomen tot €40.024 (prijspeil 2021). Wij wijzen het grootste deel van de vrijkomende sociale huurwoningen toe aan deze doelgroep. 

Voor de toewijzing van sociale huurwoningen gelden de volgende wettelijke richtlijnen:

• tenminste 80% van de woningen moet worden toegewezen aan huishoudens met een inkomen tot en met € 40.024 (prijspeil 2021);
• maximaal 10% van de woningen mag worden toegewezen aan huishoudens met een inkomen tussen € 40.024 en € 44.655 (prijspeil 2021);
• maximaal 10% van de woningen is vrij toe te wijzen (daarbij moet voorrang worden gegeven aan mensen die door bijvoorbeeld fysieke of psychische beperkingen moeilijk aan voor hen passende huisvesting kunnen komen).

We voldoen aan de normen

In 2021 sloten we 96% van de nieuwe huurcontracten af met huurders met een inkomen tot en met € 40.024. Hiermee voldoen we ruim aan de normen van de 80-10-10 regeling (Staatssteunregeling).

Vanaf 1 januari 2016 gelden de volgende wettelijke richtlijnen voor het toewijzen van sociale huurwoningen aan huurtoeslaggerechtigden:

• Tenminste 95% van de huurtoeslaggerechtigden moet een woning toegewezen krijgen binnen een voor hen passende huurprijsklasse. De grenzen van de huurprijsklassen zijn wettelijk vastgesteld en zijn afgestemd op het inkomen, de samenstelling van het huishouden en de leeftijd van de huurder;
• Maximaal 5% van de huurtoeslaggerechtigden mag een woning toegewezen krijgen die volgens de richtlijnen niet passend is.

In 2021 hebben wij 98% van onze woningen passend toegewezen. Hiermee voldoen we dus ruim aan de wettelijke norm.  Passende huurprijzen dragen ook bij aan betaalbaarheid voor onze huurders. 

In verreweg de meeste gevallen wijzen wij de woningen 'passend' toe. Slechts in enkele gevallen maken we hiervoor een uitzondering. Bijvoorbeeld als wij een woning van een huurder slopen en de huurder verhuist naar een andere woning of wanneer iemand met een medische indicatie een aangepaste woning nodig heeft.

Actium heeft, net als de andere bij Thuiskompas aangesloten corporaties, jaarlijks 20% vrije toewijzingsruimte voor toewijzingen van woningen die afwijken van de afgesproken reguliere toewijzingsregels binnen het samenwerkingsverband. Deze 20% gebruiken we onder andere om aandachtsgroepen een woning te verhuren, omdat we er ook voor hen zijn. Dit zijn bijvoorbeeld huurders met ernstige psychische problemen, cliënten die uitstromen uit Beschermd wonen, Medisch Verblijf en Maatschappelijke Opvang of slachtoffers van mensenhandel. Woningen die we verhuren aan deze groep huurders bemiddelen we vaak. Daarnaast heeft Actium samenwerkingen met zorgpartijen, waarbij de bewoners in aanmerking komen op basis van hun zorgzwaarte. Ook vallen verhuringen van woningen waar extra eisen aan worden gesteld of waarvoor extra uitzonderingen gelden (zoals maximale huishoudgrootte, maximaal aantal kinderen, of voorrang voor bewoners van Molukse wijken) binnen de vrije beleidsruimte. De huisvesting van statushouders wordt apart gecategoriseerd, omdat het niet wordt beschouwd als regulier maar ook niet ten koste gaat van de vrije beleidsruimte. In de tabel hieronder wordt op gemeenteniveau het aantal verhuringen naar bemiddelingsreden en vrije beleidsreden weergegeven. 

We kunnen constateren dat met een percentage van 42,6% de toegestane grens voor de vrije toewijzingsruimte van 20% flink werd overgeschreden in 2021. Belangrijke oorzaken voor deze overschrijding waren verkeerd gebruik van systemen en onjuist uitgevoerde administratieve handelingen. We hebben daarom een verbetertraject ingezet, in samenwerking met onze leverancier en collega's. Gedurende 2021 daalde het percentage vrije toewijzingsruimte, van 53,2% begin 2021 naar 29% in het derde trimester.   

Medische en sociale urgentie

Via www.urgentiewijzer.nl kunnen woningzoekenden van Thuiskompas zien of zij mogelijk in aanmerking kunnen komen voor medische en/of sociale urgentie en een urgentieaanvraag indienen. De urgentiecommissie heeft in 2021 in totaal 1000 aanvragen ontvangen. De commissie heeft in 2021 82 urgentieverklaringen afgegeven en 312 aanvragen afgewezen. Actium heeft een deel van de urgenten ook gehuisvest, namelijk zeven woningzoekenden met een medische urgentie en vier met een sociale urgentie. Van de overige aanvragen is een groot deel niet in behandeling genomen, omdat er bijvoorbeeld niet gereageerd is op een verzoek tot aanvullende informatie (185 aanvragen) of omdat de aanvraag niet betaald is (411 aanvragen). De overige 10 aanvragen zijn ingetrokken.

Sloop- en renovatie-urgentie

Huurders waarvan de woningen worden gesloopt of gerenoveerd in onbewoonde staat krijgen van de eigen corporatie een urgentiestatus toegekend. Zij hoeven geen urgentie aan te vragen bij de urgentiecommissie. In 2021 heeft Actium 136 woningen toegewezen aan sloop- en/of renovatie-urgenten (voornamelijk in Assen en Ooststellingwerf). Een deel van deze huurders heeft zelf een woning gevonden en bij anderen heeft Actium geholpen met zoeken.

Wanneer asielzoekers een verblijfsvergunning krijgen, stromen ze uit naar gemeenten. Het Centraal Orgaan opvang Asielzoekers (COA) stelt voor elke statushouder een profiel op en kijkt waar de statushouder kan wonen. Gemeenten krijgen op basis van hun grootte elk jaar een taakstelling van het Rijk om een bepaald aantal statushouders te huisvesten. Hiervoor maken de gemeenten prestatieafspraken met alle woningcorporaties naar rato van het woningbezit in betreffende gemeente. In 2021 was de taakstelling voor ons gehele werkgebied het huisvesten van 248 statushouders. Dat is meer dan het dubbele van 2020 (120). We hebben in totaal 255 statushouders gehuisvest. In 2021 hebben we in de meeste gemeenten ons aandeel in de taakstelling gehaald en zelfs meer gehuisvest dan ons aandeel in de taakstelling waaronder de gemeenten Meppel, Assen, Hoogeveen en Noordenveld. In een aantal gemeenten hebben we ons aandeel in de taakstelling net niet gehaald waaronder Westerveld, Ooststellingwerf en De Wolden. In de volgende tabel is de onderverdeling per gemeente weergegeven.

Provinciale samenwerking huisvesting statushouders

Wij zien dat de huisvesting van statushouders op dit moment nog vooral in de eigen gemeente of in een kleine regio wordt opgepakt. Op provinciaal niveau is deze samenwerking er nog niet, terwijl daar veel kansen liggen om de huisvesting van statushouders in Drenthe nog efficiënter en effectiever te laten verlopen. Daarom hebben wij gemeenten en corporaties in Drenthe gevraagd of zij bereid zijn om deze samenwerking met elkaar te verkennen en hebben wij een werkgroep gevormd van corporaties en gemeenten. Naar verwachting zal de werkgroep in 2022 een voorstel aanbieden aan corporaties en gemeenten in Drenthe. 

Huurachterstand

Onze aanpak is om huurachterstanden van huurders te voorkomen en als er wel een huurachterstand is, dit zo vroeg mogelijk te signaleren. Door op tijd de huurschulden van huurders te signaleren, kan het ontstaan of stijgen van schulden bij de huurder worden voorkomen. We hebben alle huurders die in de betalingsproblemen zijn gekomen door corona-maatregelen tijd gegeven om een passende oplossing te vinden. In veel gevallen ging het om aanvragen van de regelingen van de overheid. 

De huurachterstand bedroeg op 31 december 2021 0,30% voor zittende huurders en 0,27% voor vertrokken huurders. In december 2019 was dit nog respectievelijk 0,52% en 0,55% en in 2020 respectievelijk 0,30% en 0,41%. Het aantal deurwaardersdossiers bij zittende en vertrokken huurders is in een jaar teruggebracht van 360 naar 253. We hebben de achterstand en het aantal deurwaardersdossiers behoorlijk terug kunnen dringen. 

Huurderstevredenheid

We hebben eind 2019 het herinneren en aanmanen van huurders met een achterstand opnieuw ingericht met een nieuw credit managementsysteem. Met deze verandering willen we bereiken dat elke huurder de juiste aandacht krijgt om zo te voorkomen dat hij in de problemen komt. Door deze verandering hebben de medewerkers ook meer persoonlijke aandacht voor de huurders voor een goed gesprek of voor het zoeken naar een oplossing of hulp. We hebben op dit moment vier metingen gedaan. Eén meting vóór de verandering en drie na implementatie. Hieruit komt naar voren dat de verandering in het proces ook tot uiting komt in de klanttevredenheid. De klanttevredenheid is behoorlijk toegenomen. In december 2019 scoorden we gemiddeld een 7,0. Dit was in 2021 een 7,5. Op het persoonlijk contact met de medewerker gingen we in dezelfde periode 0,5 punten omhoog: van een 7,4 in 2019 naar een 7,9 in 2021.

Huurderving als gevolg van leegstand

Als een woning leeg staat ontvangt Actium geen huur en is er huurderving. In 2021 zagen we de huurderving oplopen naar ca. € 1.630.000, omgerekend is dit 1,57% van de te verwachten huurinkomsten. Het percentage huurderving kwam daardoor uit boven onze norm van 1,2%.

De meeste leegstand werd veroorzaakt door (sloop)projecten. In 2021 waren er verschillende projecten onderhanden, waaronder Haerenkwartier, Delft/Aar/Stroom, de Resedastraat/De Wouden 't Vonder in Ruinerwold en Dunninghe in De Wijk. Het leegstandspercentage in 2021 als gevolg van projecten/sloop was 0,74%. Verdere leegstand werd veroorzaakt door mutatieonderhoud als gevolg van verhuizingen en een klein deel als gevolg van lastiger te verhuren woningen (verhuurbaarheid).

Huisuitzettingen

We doen er alles aan om een huisuitzetting te voorkomen. Dat lukt niet altijd. In 2021 hadden we vier huisuitzettingen met een huurachterstand. Daarnaast hadden we twee gedwongen huisuitzettingen vanwege overlast. De rechter bepaalt in alle gevallen of een huisuitzetting mag. In 2014 vonden nog 48 huisuitzettingen met een huurachterstand plaats. In zeven jaar tijd daalde het aantal uitzettingen enorm. We zijn trots dat ons beleid, dat vooral inzet op preventie, tot deze sterke daling leidde.